한국은행의 기준 금리 인상 여파[1]는 대단했습니다. (대출금과 대출상품에 따라 제각기 다르긴 해도) 금리 인상 여파에 따라 매달 부담해야 하는 대출 이자가 수십만 원에서 수백만 원까지 늘어났기 때문입니다[2].

이처럼 대출 이자 부담이 커지자 집을 사려는 수요 자체가 사그라들었습니다. 가장 많은 인구가 모여 사는 서울 지역의 2021년 주택 매매 건수는 통계 집계를 시작한 이후 11년 만의 최저치에 이르렀습니다[3]. 같은 이유로 전세를 구하려는 수요 역시 줄어들었죠.

반면 월세를 구하려는 수요는 도리어 폭발했습니다. 거래량은 역대 최고치를 찍었죠. 앞서 설명한 대로 전세 주거 비용이 상대적으로 커짐에 따라 월세로 전환하는 건수가 늘어난 거로 보입니다. 앞으로도 최소 1년간은 금리의 상승세가 예상되는 가운데[4], 최초 계약 기간 동안만큼은 월세 오를 걱정할 필요가 없다는 점도 영향을 미쳤죠. 계속 전세 보증금 급락으로 깡통 전세(집의 매매가액보다 보증금이 높은 전세 매물)가 속출하자 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험을 회피하려는 선택[5] 역시 월세 수요를 높이는 요소로 작용했습니다.

불과 2, 3년 전만 하더라도 천정부지로 솟은 집값 상승분만큼 오른 전세 보증금을 마련하기 어려워 월세 수요가 높았다면, 이제는 대출 금리 부담으로 인해 월세 수요가 높아졌습니다. 당연히 집주인들은 수요와 공급 원리에 따라 월세를 높였고, 이는 세입자의 주거 부담을 가중시켰습니다[6].

이전부터 정부에서는 임차 주거 비용 부담을 줄이기 위해 다양한 조세 지원 정책을 펴고 있습니다. 지난 2010년 귀속연도부터 월세 소득공제를 도입하고, 2014년에 이를 세액공제로 전환하는 등 지난 13년간 월세 공제의 대상과 혜택을 점차 확대해왔죠. 특히 이번 2022년 귀속년도 연말정산 신고분부터는 최대 공제율 17%를 적용, 연간 최대 127.5만 원의 절세 효과를 거둘 수 있도록 했답니다.

하지만 그 내용이 자주 바뀌다 보니 어떤 요건을 갖춰야 월세 공제를 받을 수 있는지 세세히 파악하기가 쉽지만은 않습니다. 국회 본회의를 통과한 최종 세법개정안이 발표되는 시기와 실제 개정세법이 시행되는 시기가 제각기 달라서, 적용시기나 내용을 명확하게 파악하는 일 역시 어렵습니다. 이런 이유로 새롭게 바뀐 세법에 따라 충분한 증빙 자료만 갖추면 환급을 받을 수 있음에도 불구하고 그냥 넘어가는 경우도 부기기수죠.

‘역사를 알면 미래가 보인다’는 말처럼, ‘역사를 알면 세금이 보인다’고 생각하는 자비스앤빌런즈 리서치팀이 지난 13년간 월세 공제 변천사의 주요 포인트를 짚어 정리해보았습니다. 어떤 요건이 왜, 어떻게 바뀌어왔는지 알면 월세 세액공제 톺아보기는 끝이에요!

※본문에서 언급한 모든 년도는 세법개정안이 통과된 해가 아닌, 실제 시행된 해를 기준으로 합니다.
※월세 공제는 2010년 당시 소득공제였다가 2014년부터 세액공제로 바뀌었습니다. 이에 본문에서는 시점에 따라 월세 공제, 월세 소득공제, 월세 세액공제라고 혼용해 적었습니다.
※2022년 귀속년도 연말정산에 필요한 상세 월세 세액공제 요건은 삼쩜삼 고객센터에서 확인할 수 있습니다.



1.월세 공제는 2010년에 처음 도입됐다

주택임대사업자는 현금영수증 의무 발행 업종이 아닙니다. 그래서 매달 계좌이체 또는 현금다발로 지출한 월세에 대한 신용카드 등의 소득공제 혜택을 받기가 대단히 어려웠습니다.

이에 정부는 2009년에 이르러 월세도 현금영수증 발급 대상에 포함[8]하기로 했습니다. 임대인의 소득을 투명하게 파악하는 데에도 큰 도움이 되겠다고 판단한 부분도 없지 않아 있었죠. 하지만 이윽고 한 문제가 제기되었습니다. 임차 주거 비용에 대한 부담을 줄이려고 만든 제도가 월세를 사는 주택 보유자에게도 소득공제 혜택을 주는 허점[9]이 발견되었기 때문입니다.

이에 정부는 과세기간의 종료일인 12월 31일을 기준으로 무주택자 근로자를 위한 혜택 마련을 위해 월세 소득공제 관련 내용을 따로 신설하기에 이르렀습니다.


2.원래는 부양가족이 있어야만 가능했다

하지만 무주택자 근로자 중에서도 부양해야 할 식구(배우자, 자녀, 부모, 형제 등)가 딸린 세대주만 월세 공제를 받을 수 있었습니다. 즉, 주민등록등본상에 함께 거주하는 가족(세대원)이 없다면 월세 공제를 받을 수가 없었죠.

그래서 타지에서 직장생활을 갓 시작한 사회 초년생은 가족의 품을 떠나왔다는 이유 하나만으로 월세 공제를 받지 못했죠. 이뿐만이 아닙니다. 발령이 나서 서울에 집과 가족을 두고 지방에 내려온 가장 역시 월세 공제 대상자가 될 수 없었습니다.

이런 문제를 인지한 정부는 2013년부터는 단독 세대주도 월세 공제 대상자에 포함[10]한다고 발표했습니다. 2017년부터는 근로자 본인 뿐만 아니라, 배우자나 자녀 등 기본공제대상자가 계약 당사자라도 월세 공제를 받을 수 있게 되었습니다. 정해진 근무 시간이 따로 있어 집을 새로 알아보거나 계약서를 쓰러 가기 어려운 근로자의 편의를 위해 이뤄진 요건 완화로 분석됩니다.


3.근로자뿐만 아니라 사업자도 월세 공제를 받을 수 있다

현재 삼쩜삼에서는 근로소득, 사업소득, 기타소득을 내는 N소득자 고객의 종합소득세 신고와 환급을 도와주고 있습니다. 따라서 근로소득만 있는 삼쩜삼 고객에게는 흥미로운 이야기는 아닐지 몰라도, 월세 세액공제 혜택이 사업자에게도 확대 적용되어간 이야기가 재미있어서 함께 다뤄보고자 해요.

원래 월세 공제는 근로자만을 위해 마련되었습니다. 그래서 (개인)사업자는 아쉽게도 월세 공제 혜택을 받지 못했죠. 하지만 돈을 어떻게 벌든 소득이 낮을수록 주거비용에 대한 부담은 크다는 점에서 봤을 때 자영업자는 소외되고 있다는 목소리가 나왔습니다.

이에 2013[11]년부터는 총소득금액 4천만원 이하의 성실사업자도 월세 공제를 받을 수 있도록 세법이 개정되었습니다. 개인사업자의 성실신고를 유도하기 위해 이들에게도 근로소득자와 동일한 조세지원을 제공하고자 마련되었다고 해요.

2019년부터는 종합소득금액이 6천만원 이하인 성실사업자[12]뿐만 아니라 성실신고확인대상사업자[13] [14]도 월세 세액공제를 다시 받을 수 있도록 세법이 개정되었습니다. 원래는 2022년까지만 한시적으로 시행될 계획이었습니다. 그런데 이 기간이 1년 더 연장되었다고 해요. 월세 세액공제를 신청한 사업자수가 생각보다 적었던 만큼[15] 더 많은 이들에게 혜택을 주기 위한 선택이지 않을까 싶습니다.


4.이제는 외국인도 공제 받는다

월세 공제를 받으려면 무주택자 세대주 또는 세대원이어야 합니다. 이 세대주와 세대원은 주민등록법상의 지위입니다. 그래서 출입국관리법 재외동포법에 따른 등록 대상인 외국인은 그래서 세대주와 세대원이 될 수는 없었죠. 이런 이유로 무주택 외국인은 다른 요건을 모두 만족함에도 불구, 월세 공제를 받지 못했습니다.

하지만 출입국관리법 제88조의2를 보면 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 주민등록증으로 갈음할 수 있다는 내용이 있습니다. 이 조항을 근거로 소득세, 지방소득세, 주민세를 한국인과 똑같이 내는 외국인에게 월세 공제는 안된다고 하는 건 역차별이라는 여론[16]이 형성되었죠.

그러던 사이, 외국인은 세제 혜택이 따로 없어 월세 신고를 하지 않는 경우가 많다는 점을 악용해, 월세 임대소득을 숨긴 사례가 적발되는 일까지 발생[17]하기에 이르렀습니다. 이에 2021년부터는 외국인 근로자라도 월세 세액공제를 받을 수 있도록 요건을 변경[18]했습니다. 거주 요건(거주자)이나 공제 한도, 소득 요건, 주택 요건 모두 내국인과 동일하게 적용됩니다.


5.오피스텔과 고시원 거주자는 뒤늦게 혜택을 받았다

주택으로 분류되지 않는 준주택에 해당하는 (주거용) 오피스텔이나 고시원 거주자는 월세 공제를 받지 못했습니다[19]. 단독주택, 아파트, 다가구주택, 연립∙다세대주택 등의 주택에 사는 사람에게만 월세 공제 혜택을 제공했기 때문입니다.

그런데 원래 업무시설로 분류되어 있던 오피스텔이 준주택에 포함된 건 2010년 때 일[20]입니다. '주택법'상 주택으로 분류되지는 않지만 사실상 주거용으로 이용되는 시설에 대한 관리·감독을 강화하기 위해서였죠. 그러니 월세 공제를 시행하겠다고 발표한 2009년에 오피스텔까지 포함한 요건을 만들기가 쉽지는 않았을 거로 보입니다.

오피스텔[21]은 2013년이 되어서야[22] 월세 공제 대상 요건에 포함이 되었습니다. 그 덕분에 오피스텔에 거주하는 수많은 1,2인 가구가 그 혜택을 받을 수 있게 되었답니다.

하지만 서울 고급아파트보다 비싼 평당 월세를 내야 하는 고시원은 시간이 좀 더 걸렸어요[23]. 그 사이 원룸(다가구주택)인 줄 알고 있다가, 알고 보니 본인이 계약한 집의 용도가 고시원이라서 월세 공제를 신청하지 못하는 피해가 발생[24]하기도 했죠. 다행히 4년 뒤인 2017년부터는 고시원에 사는 사람도 월세 세액공제를 받을 수 있게 되었습니다[25].


6.원래는 확정일자 있는 계약서로만 공제받을 수 있었다

월세 세액공제를 받으려면 임대차계약서와 주민등록등본 서류 상의 주소가 같아야 합니다. 두 서류상 주소지가 일치해야 월세로 살겠다고 계약한 그 집에 들어가서 살고 있다고 본 거죠. 이건 월세 관련 공제가 신설된 2010년부터 지금까지 요구되는 임대차계약 관련 요건입니다.

그런데 한때는 임대차계약서에 확정일자가 찍혀있어야 월세 공제를 받을 수 있도록 안내했다[26]는 사실, 알고 계신가요? 확정일자는 해당 (계약) 문서가 해당일자에 존재했었음을 공적으로 증명함을 의미합니다. 이게 있다면 주택임대차법이 임차인에게 부여하는 우선변제권을 얻게 되죠. 그래서 혹여나 월세 이외의 보증금을 낸 경우에 한정해 임대차계약서에 확정일자가 있어야 이러한 권리를 보호받을 수 있다는 측면에서 안내문구가 작성된 거로 보입니다.

하지만 집주인의 허락이 있어야 확정일자를 받을 수 있다는 잘못된 인식이 널리 퍼지자 월세 세액공제를 받길 꺼리는 임차인이 도리어 늘어났습니다. 이는 시행 후 1년간만 임대인 서명을 받은 주택자금상황등증명서를 받아오라는 무리한 요구[27] 탓에 생긴 오해이지 않았을까 싶습니다. 이런 이유 때문인지는 몰라도, 2014년도부터는 월세 세액공제를 받기 위해 불필요하게 확정일자까지 받을 필요는 없게 변경되었습니다.

명심하세요! 월세 세액공제 자격 요건으로 요구하지 않는다는 말일뿐이지, 월세 보증금에 대한 우선변제권을 갖추려면 반드시 확정일자는 받아야 한다는 걸요[28]! 확정일자는 집주인 동의 없이 진행할 수 있으니 대법원인터넷등기소에서 직접 신청하시길 추천합니다.



글 | 이수경
감수 | 손성현 택스 리서처, 황재홍 변호사
디자인 | 윤하선/커버아트, 강미지



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각주

  1. 2022년 11월 기준 1년 3개월 간 2.75%P 올라 3.25%까지 치솟았다. 최근에는 다시 0.25%P 오른 3.5%에 이른다. 이는 사상 첫 7차례 연속 인상이다.
    1)한은 “내년 기준금리, 물가 안정에 중점”…추가 인상 시사(2022-12), 매일경제, 홍주연 기자
    2)한은 기준금리 3.25→3.50%로…사상 첫 7연속 인상(2023-1), 뉴스1, 김혜지 기자

  2. 올해 기준금리 총 2.75%p 인상에…이자부담 180만원↑(2022-11), 뉴시스, 이정필 기자

  3. 주택매매 '최저' vs 월세 '최고'…서울 월세거래량 25만건 돌파(2023-1), 뉴시스, 홍세희 기자

  4. 한은 총재 신년사 뜯어보니…1분기 금리인상 유력(2023-01), 아시아경제, 문제원 기자

  5. 날개 잃은 집값에 전세 피해 속출···아파트도 '깡통 전세'(2022-12), 더팩트, 최지혜 기자

  6. "집주인 전화가 겁나요"… 월세 10%만 올라도 25만가구 '적자'(2022-12), 매일경제, 류영욱∙양세호 기자

  7. 2021 조세특례 심층평가(16) 성실사업자에 대한 의료비 공제(2021-9), 한국조세재정연구원, 권성오∙최승문

  8. 홈택스나 세무서에 '현금거래 확인신청 신고서'와 '임대차계약서(사본)'만 제출하면 임대인 동의 없이도 현금영수증을 발급해주기로 하였다. 월세도 '현금영수증' 소득공제 받는다(2009-2), 머니투데이, 송선옥 기자

  9. 무주택자 소득공제 늘고 고소득자 혜택은 줄어(2009-8), 정책브리핑

  10. 50만원 월세 내고 살면 연말정산서 14만~36만원 돌려받는다(2012-12), 동아일보, 이은우 기자

  11. 2013년 8월 13일 이후 월세 납입분부터 공제 대상에 포함했다.

  12. 조세특례제한법에서는 2년 이상 계속 사업을 경영하고 있으며, 해당 과세기간의 수입 금액이 직전 3개 연도의 연평균 수입금액의 50%를 초과하고, 국세 체납사실 등 세무의무 불이행 사항이 없는 사업자를 (소규모) 성실사업자로 정의한다.

  13. 일정 요건을 만족하는 개인사업자 또는 소규모 법인이 각각 종합소득세와 법인세를 납부하기 전 신고 내용과 증빙 서류 등을 세무대리인에게 검증받도록 해 성실한 신고를 유도한다. 성실신고확인제도와 개인사업자의 납세행태(2021-03), 한국조세재정연구원, 권성오

  14. 성실신고확인대상사업자로 선정되려면 (업종마다 다르지만) 대략 5억원에서 15억원 이상의 매출을 내야 한다. 여기서 종합소득금액 기준 6천만원 이하여야 월세 세액공제를 받을 수 있다는 점을 감안했을 때, 필요경비 규모가 전체 매출의 92%를 초과하면 된다. 이에 따른 (이론적인) 필요경비는 최소 4억 4천만원에서 14억4천만원 이상이어야 한다.

  15. 2019년 259명, 2020년 328명

  16. 똑같이 세금 내는데… 외국인은 월세 세액공제 못 받아(2017-2), 한국일보, 곽주현 기자

  17. 67억 들여 한국 아파트 42채 사들인 미국인, 취득 방법보니…(2020-8), 동아일보, 남건우 기자

  18. 올해 연말정산부터 외국인 근로자도 주택자금·월세 세액 공제(2022-2), 뉴시스, 이승재 기자

  19. 단독 세대주도 월세 소득공제… 오피스텔·고시원은 인정 안돼(2012-12), 조선비즈, 김영진 기자

  20. 도시형생활주택의 사업승인 요건 완화, 공동주택관리 선진화 등을 주요 내용으로 하는 주택법 하위법령 국무회의 통과(2010-06), 정책브리핑

  21. 임대차 계약서상 건물 용도가 업무용 오피스텔로 기재돼 있어도 실제 주거 목적으로 사용하고 있다면 월세 세액공제를 받을 수 있다.

  22. 정확히는 2013년 8월 13일 이후 월세 납입분부터 공제 대상에 포함했다.

  23. 누구 위한 주택 과세?…형평성 논란(2014-3), KBS NEWS, 조빛나 기자

  24. 파악도 단속도 안되는 위법 원룸…피해는 고스란히 입주자들에게(2016-2), 모바일한경, 황정환 기자

  25. 고시원 월세도 세액공제…깝깝한 연말정산 꼼꼼히 챙기는 법(2017-11), 한겨레, 방준호 기자

  26. 2010년 귀속 근로소득 연말정산 종합안내(2010-12), 정책브리핑

  27. 알아두면 돈 되는 연말정산 서비스(2010-12), 정책브리핑

  28. 보증금 6천 만원 또는 월세 30만 원 초과하는 금액의 임대차 계약을 맺을 경우 계약체결 후 30일 이내에 계약 내용을 반드시 신고해야 하는 임대차 신고가 지난 2021년 6월 1일부터 시행되고 있다. 계도기간이 끝난 2023년 6월 1일부터는 의무 사항이다. 신고 대상이 아닌 임대차 계약은 선택적으로 확정일자를 받으면 된다. ‘임대차 신고제’ 계도기간 내년 5월말까지 1년 연장(2022-5), 정책브리핑