오늘은 요즘 이슈가 되는 다주택자 양도세 중과 기준에 대해 알아볼게요. "다주택자 양도세 중과"란 조정 대상 지역 내 다주택자에게 추가 세율을 부과하겠다는 뜻인데요, 사실 없었던 제도가 생긴 건 아니고 26년 5월 9일까지는 중과 유예기간이었어요. 이 유예기간이 종료되면서 5월 10일부터는 조정 대상 지역 내 2주택 이상 보유한 다주택자가 더 많은 양도세를 내야 하게 되면서 이슈가 된 것이랍니다.
2026 기본 양도세율은 이래요
2026년 현재 양도세율은 6%~45%의 누진 구조예요. 양도소득 과세표준 (양도차익에서 각종 공제 후 금액)에 대해 적용하는 구조죠. 이건 2025년과 동일해요.
단, 이건 2년 이상 보유했을 경우 기본세율이고요. 2년 미만으로 보유하고 있던 주택을 팔고 양도 차익이 생겼다면 양도세율은 보유 기간이 짧을수록 높아져요. 많게는 양도차익의 70%까지 양도세로 내야 할 수 있답니다.
보유 기간에 따른 양도세율
- 보유 1년 미만 (단기 양도): 70%
- 보유 2년 미만: 60%
- 보유 2년 이상: 기본세율 (6~45%) 적용
다주택자 양도세 중과 세율은?
1세대 2주택이냐 3주택 이상이냐에 따라서도 중과세율은 달라져요.
1세대 2주택자
- 기본 세율 + 20% p
- 조정 대상 지역 내 2주택 양도 시 기본 세율에 20% 포인트 가산
- 예시: 과세표준 5억 원 초과 구간 기본세율 45% → 중과 시 65%
1세대 3주택 이상자
- 기본 세율 + 30% p
- 조정 대상 지역 내 3주택 이상 양도 시 기본 세율에 30% 포인트 가산
- 예시: 과세표준 5억 원 초과 구간 기본세율 45% → 중과 시 75%
여기에 지방 소득세(10%)까지 포함하면 3주택 이상자의 실질 최고 세율은 82.5% 수준까지 올라갈 수 있어요. 말하자면 집을 팔 때 오른 집값의 82.5%는 세금으로 내야 하는 셈이죠.
우리 집도 포함될까? 조정 대상 지역 알아보기
2026년 3월 현재 조정 대상 지역은 크게 서울과 경기권인데요. 서울은 25개 자치구 모두 포함, 경기권은 지역마다 다르니 해당 지역을 확인하시기 바라요.
서울 조정 대상 지역
- 서울특별시 25개 자치구 전 지역이 모두 조정 대상 지역
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 마포구, 성동구, 양천구, 영등포구 등 나머지 21개 구 포함 "서울 전역" 지정
경기 조정 대상 지역
- 총 12개 지역
- 과천시: 과천 전역
- 광명시: 광명 전역
- 성남시: 분당구, 수정구, 중원구
- 수원시: 영통구, 장안구, 팔달구
- 안양시: 동안구 (일부 자료는 만안구까지 포함)
- 용인시: 수지구, 기흥구
- 의왕시: 의왕 전역
- 하남시: 하남 전역
2025년 10월 15일 부동산대책 이후 "서울 25개구 전역 + 경기 12개 지역" 체계가 유지되고는 있지만 구·동 단위로 세부 차이가 날 수 있으니 실제 양도세·대출 적용은 국토부 고시를 한 번 더 확인하는 게 안전해요.
조정 지역 1채 + 비조정 1채, 중과 대상인가요?
집이 "조정 1채 + 비조정 1채 (총 2주택)"인 상태에서 어느 집을 파느냐에 따라 중과 적용 여부가 달라져요. 중과 여부를 결정하는 핵심 기준을 살펴보면, (1)양도 시점에 본인 세대가 2주택 이상인지, (2)지금 파는 집이 조정 대상 지역에 있는지가 핵심이거든요.
비조정지역 주택을 양도하는 경우, 중과 적용 안 됨
이 경우 세대 전체로는 2주택자이지만 양도하는 주택이 비조정지역이면 양도세 중과는 적용되지 않고 기본 세율만 적용받아요.
조정 대상 지역 주택을 양도하는 경우, 중과 적용됨
세대가 2주택 (조정 1 + 비조정 1)인 상태에서 조정 대상 지역 주택을 팔면 다주택자 양도세 중과 대상에 포함돼요. 2주택이면 기본 세율 + 20% p, 3주택 이상이면 + 30% p가 적용되는 거죠.
같은 "조정 1 + 비조정 1" 구조라도 5월 9일 전에 조정 지역 주택을 팔면 중과가 안 될 수 있고, 5월 10일 이후에 팔면 중과가 될 수 있는 거죠.
다주택자 양도세 중과 시점, 언제부터 적용되나?
2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과가 유예되었지만, 5월 10일 이후에는 중과 세율이 부활해요. 정부가 재연장을 하지 않겠다는 방침을 분명히 했기 때문에 실질적으로 5월 10일부터는 중과세가 다시 시행될 거라는 게 거의 기정사실이에요.
단, 일부 지역은 중과 유예를 검토하겠다고 언급했는데요. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 완료하고 일정 기간 내 (예: 계약일로부터 4개월 이내 등) 양도하는 일부 조정 대상 지역 (예: 강남·서초·송파·용산 등) 주택에 대해서는 중과 유예를 검토하겠다고 하니, 이 점도 알아두시면 좋을 것 같아요.
- 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 적용
- 일부 지역 중과 유예 검토(5월 9일까지 매매계약에 한해서)
오늘은 다주택자의 양도세 중과 기준에 대해 알아봤어요. 이번 이슈로 부동산 시장이 술렁이고 있으니, 부동산에 관심있으신 분들은 관심있게 지켜보시면 좋을 것 같습니다.
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