서울 아파트 가격, 시장은 어떻게 예측하고 있을까

지난 50년간 가장 많이 상승한 자산을 꼽자면 단연 서울 아파트일 것이다. 이런 학습효과 때문인지 지금도 서울의 아파트를 마련하는 것을 목표로 삼는 사람이 많다. 경제성장률이 2%도 되지 않는 초저성장 경제에서 이제는 과거처럼 급격한 주택 가격 상승은 어렵겠지만 집이란 어차피 필수 재화인 만큼 다른 자산에 비해서 덜 올라도 아주 실패한 투자는 아닐 수 있다. 그래서인지 금리 인상이 끝나고 난 후 지금이라도 서울 아파트를 사는 것이 어떨까 하는 생각을 하는 사람이 많아졌다.

사실 상승률이 같더라도 사는 사람의 조건에 따라서 다시 말해 대출을 얼마나 받는지에 따라 실제 수익률은 달라지겠지만 우선, 앞으로 아파트가 얼마나 올라갈 것인가를 먼저 객관적으로 예측해 봐야 한다. 오늘은 시장이 예측하는 아파트 가격의 상승을 추정해 보도록 하자.

1. 초저성장 경제에서 주택 가격은 기대 인플레이션 수준에 수렴한다

보통 10년물 국채금리*는 자본시장에서 자금을 빌릴 때 내는 비용이라기보다 장기적으로 시장에서 바라본 인플레이션 심리가 반영되는 것으로 본다. 이를 흔히 기대 인플레이션이라고 하는데 과거 2000년 초반만 하더라도 10년물 국채금리는 7~8% 수준이었다. 결국 이런 시장의 예상은 2000년대 초반 10년간의 평균 주택 가격 상승률을 실제로 8% 이상으로 만들었다. 단기적으로는 상승과 하락을 예측하기 어려우나 주택 가격 상승률의 10년 정도의 장기 예측은 국채 10년물 금리수준에 수렴하는 것이다. 이제는 초저성장의 시대로 기대 인플레이션이 2% 후반대를 기록 중이다.

* 10년물 국채금리 : 만기가 10년인 채권의 수익률

2. 지역마다 달라지는 주택 가격 상승률 어떻게 예측할까

시장은 지역마다 달라지는 10년 이상의 장기 주택 상승률을 어떻게 예측하고 있을까? 사실 그것은 이미 가격에 반영되어 있다고 봐야 한다. 다만 이 예측은 특별한 경제적 이벤트가 없을 경우를 말한다. 만일 예상 못 한 이벤트가 생기면(예컨대 금융위기가 오거나 또는 급격한 경제 호황이 오면) 처음 예측에서 많이 달라질 수 있다. 우선 서울에서 30평 초반대 아파트 중 가장 비싼 아파트와 가장 싼 아파트의 가격을 보고 앞으로의 주택 가격 상승률을 예측해보자.

우선 전세가는 월세로 전환 시 시장에서 5~6% 수준으로 현금흐름을 발생시킨다. 예컨대 전세 1억 원은 보통 월세 45~50만 원인데 6%라고 가정해 보면 명목수익률은 다음과 같다.

가장 비싼 아파트는 1년에 최대 1억 3200만 원의 현금흐름을 창출하는데 원금 53억이므로 명목수익률은 2.49%다. 결국 53억 원에 이 집을 산다면 당장 수익률이 2.49%밖에 안된다는 말이다. 그렇다면 왜 이렇게 낮은 수익률에도 집을 사는 것일까? 반면에 가장 싼 아파트는 1년에 최대 2100만 원의 현금흐름을 창출하는데 원금 4억 9천만 원에 거래되고 있으니 명목수익률은 꽤 높은 4.28%나 된다.

가장 잘나가는 아파트가 오히려 명목수익률이 낮은 이유는 무엇일까? 사실 주택은 취득세나 보유세 그리고 거래 비용 등이 존재하고 예금이자만큼 안정적이지는 않으므로 사실 명목수익률이 예금이자율보다 2배는 높아야 한다. 즉 5% 정도가 최소한의 요구수익률이란 말이다.

그런데도 5%에 많이 못 미치는 2.49% 수익률에 거래가 된다는 말은 결국 시장이 당장의 명목수익률을 낮추더라도 미래 더 많은 기대수익률을 바라고 있다는 의미다. 즉 최소 요구수익률 5% - 2.49% = 2.51% 가격이 올라갈 것으로 예측한다는 것을 의미한다.

반대로 가장 싼 아파트는 주택에 요구되는 최소 요구수익률 5% - 4.28% = 0.72% 밖에는 올라가지 못할 것으로 예측한다는 의미로 해석된다. 시장에서 말하는 기대치 흔히 기댓값은 투자가치라고도 말하는데 이 기댓값이 미래 유효 수효를 불러일으키고 유효 수효는 또다시 가격 상승을 만들어낸다.

시장이 예측하는 서울의 가장 비싼 아파트의 연간 평균 상승률은 2.51%, 가장 싼 아파트는 0.72% 라면 서울의 아파트 중 딱 중앙값인 중위 아파트의 예상 상승률은 정말로 이 둘 사이 위치할까?

서울 중위 가격 아파트는 2024년 기준 약 9.5억 원 전세가는 5.4억 원이었다. 이를 바탕으로 서울 중위 가격 아파트의 명목 수익률을 확인해 보자.

주택의 최소한의 요구수익률 5%에서 3.41%을 빼면 1.59%, 결국 시장은 앞으로 단기는 몰라도 10년 정도의 장기적으로 볼 때 서울의 중위 가격 아파트의 평균 상승률은 1.59%로 예측한다는 결론이다. 이 수치는 앞서 언급한 가장 비싼 아파트와 가장 싼 아파트의 중간에 위치하고 있다.

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